房企三巨头销售迈过7000亿大关,行业增速却在下降

2021-01-08 09:35:54
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房企三巨头销售迈过7000亿大关,行业增速却在下降

在疫情、“三道红线”等多重考验之下,房地产行业交出了2020年度的成绩单。

过去的一年,碧桂园、中国恒大和万科依然位居行业三甲。这三家公司2020年的全口径销售额均迈过7000亿大关,分别为7888亿元、7232.5亿元、7011亿元,同比分别增长2.2%、20.3%、11.1%(除中国恒大数据为官方公告外,碧桂园、万科数据均来自克而瑞)。

克而瑞数据显示,截至2020年底,设置了2020年销售业绩目标的部分房企中,完成全年销售目标的房企占比84%,同比减少7个百分点,多家房企未能实现既定目标。

完成年度销售目标的房企中,只有27%的房企目标完成率超过110%,这一数据在2016年-2019年分别为80%、80%、30%、36%;同时还有17%房企未完成年度销售目标,3%房企的目标完成率低于90%。

从具体房企来看,中国恒大、华润置地、现金网平台 蛇口、绿城中国的目标完成率分别为111%、110.7%、111.2%、115.7%;融创中国、富力地产、建业地产的目标完成率分别为95.8%、91.32%、89%。

事实上,为了给销售业绩“加分”,年底加大推盘和促销力度已成为行业共识。

克而瑞数据显示,2020年12月单月销售超百亿的房企数量共有65家,比2019年同期增加17家,环比增加15家,其中万科、中海、华润置地分别实现986亿元、433亿元以及390亿元的,同比大幅增长73.3%、72.7%、130.9%。

从今年房企整体的销售情况来看,增速下滑已成为行业共识,今后仍将面临增长压力。

在2019年,房企“三巨头”销售增速均已降至个位数。在碧桂园、万科仍未设定销售目标的情况下,中国恒大2020年提出“高增长”战略,全年销售目标为6500亿元。

疫情之下,中国恒大自去年2月开始就率先实施“网上卖房”,同时辅以系列让利组合拳;进入金九银十,中国恒大又推出“全线7折”优惠,两个月内大卖1820亿元。

恒大超额完成全年销售目标的同时,全年累计回款达到6531.6亿,也创下历史新高,成为少数实现销售、回款大幅增长的龙头房企。恒大年内90.3%的回款率,同样位于行业领先水平。

恒大还在公告中表示,2021年销售目标为7500亿。以恒大一贯的销售势头来看,实现这一目标应是大概率事件。

过去的2020年,恒大除了通过销售“高增长”、土储“控规模”以外,还多管齐下全力降负债。

一方面,恒大通过资本市场吸引战投,去年在地产、汽车、物业等板块,共引入318亿港元的股权投资。另一方面,还加快物业上市,恒大物业于去年12月成功登陆港股并募资约70亿港元,此举进一步增加公司净资产,推动负债率下降。

截至2020年底,恒大的有息负债较去年3月份宣布新战略时下降了1578亿,展现了其降负债的决心及成效,预计恒大2021年有息负债减少1500亿的目标有望顺利实现。

过去一直“不追求规模”的万科,在2020年的销售增速却有所提升,比2019年增加了近7个百分点。

碧桂园过去几年的销售增速虽然有所下降,但2020年依然摘下了行业“销冠”。

地产行业进入降速求稳通道特征已愈发明显。中指院数据显示,2020年共计166家房企跻身百亿军团,比2019年增加14家,但销售额平均增速为14.4%,同比减少6.9个百分点,远低于2016年的49.3%。

在此背景下,房企阵营分化加剧。据中指院数据,3000亿以上、1000-3000亿、500-1000亿、300-500亿、100-300亿五个阵营对应房企数量分别为8家、33家、26家、43家、56家,其中千亿以上阵营房企增加7家,而500-1000亿阵营数量则减少5家。

与此同时,百亿房企的增速分布呈现倒U形,其中头部、尾部企业增速较低,3000亿以上房企销售额均值为5361亿元,增速均值为6.9%,100-300亿级别房企增速均值为6.2%,而腰部企业增速较高,1000-3000亿、500-1000亿级别房企增速分别为19.7%和16.2%。

房企阵营的分化同样反映在行业集中度上。克而瑞数据显示,TOP10和TOP101-200梯队房企销售操盘金额集中度分别达26.3%、7.4%,同比均基本持平,TOP11-30及TOP31-50梯队房企的集中度则明显提升,分别达18.4%、9.9%,同比分别增加0.9和0.8个百分点。

克而瑞研究中心认为,未来,随着市场资源向优势企业集聚,中小规模房企的增长空间也进一步受限,“三道红线”下将对企业的资金实力和运营管控效率提出更高的考验,不排除2021年还会有更多增速放缓甚至负增长的企业。

此外,中指企业研究副总监刘水对界面新闻表示,去年“三道红线”在12家企业进行试点,今年政府监管机构会更根据试点结果进行评估,有可能会扩大试点范围。 “三道红线”下,企业要优化财务,除了积极营销,加快回款外,还会更多进行权益融资、类REITs融资等。

来源:界面新闻

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